一、什么是街区制？

街区制，是城市建设布局的一种形式，它的特点是在城市规划的道路边上建设房子，且不设围墙；土地私有国家和我国改革开放早期，大多采用这一方式；它的优点是可以增加公共道路和路网密度；缺点是居住区楼下的车流增加、车速更快，增加了老人和小孩的交通安全隐患，增大了居住区的近噪音干扰，会降低居住的舒适度和生活品质；在国外，现在有许多国家意识到街区制的缺陷，开始推广适度规模小区制（边距不超过200米，总面积不超过50亩），有利于兼顾公共交通和居住品质。

街区制的优点主要有两个，一个是土地的集约化使用，可以将城市有限的道路资源全部利用起来，而非放在封闭式小区里闲置。当前，中国城市越来越拥堵，却有很多道路资源被封闭在各类封闭式社区里闲置。

第二个优点是有利于营造更有活力的社区氛围，这个道理可以举例说明：比如我生活的广州市，老城区里有很多骑楼，这些骑楼就是一种典型的街区制；而在远郊的番禺，则以超级巨无霸封闭式楼盘着称。如果老城和番禺你都去过，就会发现，老城区的生活气息是番禺那些高大上的超级楼盘不能比拟的，虽然番禺的人口总量是超过老城区的。

中国应该是全球封闭式小区的集大成者，将圈地运动发挥到极致，城市空间中的相当大一部分被各类机关大院、封闭式小区盘踞，未来的城市规划的确应该向街区制转型。

二、社区安全及物权等难题待解

在政策出台后，各方对此反应强烈。多位业内人士纷纷指出，如果小区全部开放，大家只需要购买豪宅旁边的小区就可以享受此前豪宅的配套，而开放小区对于物业公司也是不利，物业公司或没有以往那么大的作用。豪宅未来是否可能会降价？物业公司是否也要转行？

中原地产首席分析师张大伟则认为，小区封闭是为了安全，何况住宅小区内的道路设置基本都是低速道路，如果开放如何保证社区居民的安全是一个大问题。国外之所以实行街区制，那是因为人人有枪且本来就居住分散，这与国内基本都是高层住宅楼的性质完全不同。

张大伟进一步指出，街区式社区是住宅与商业、服务业混合、与街道结合性强的社区。里面的设施有：银行、超市、商业街、餐饮、医院、学校、幼儿园等，街区式社区具有城市土地利用率高，交通便利，城市景观丰富，与商业和各种城市活动结合紧密等优点。当它运用在中国城市的居住区中时也产生了一些新的问题，例如安全问题，噪声干扰问题等。

目前北京沿海赛洛城小区就是做类似的街区试点，此外国内由于文化习惯不同少有这样的小区。

新城控股高级副总裁欧阳捷谈到：“上述政策大方向肯定是对的，实现内部道路公共化可以促进城市的交通缓解，发达国家而言道路虽然不宽，但是道路密集。目前我国的通勤效率过低，要影响到城市的劳动生产率，如果交通变好，对于城市效率提高很有好处。但是，这些改革同时也涉及到物权法，如今国内小区内的公共面积属于全体业主，未来如何管理是问题；此外，如果未来土地出让将公共面积剥离，这将大大降低未来土地出让的收入。”

欧阳捷进一步指出，如果未来小区打开，物业保安可能不需要，但是对于政府的公共安全要求变高，政府对于安全的投入可能需要加大。此外，保洁成为了城市公共服务，对于城市的保洁要求也会变高。“如果未来按照上述政策进行规范，可能物业公司需求会减少很多。”欧阳捷提到。

国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东对媒体表示，很多年前专家学者就在倡导，但由于阻力较大一直没能成功推行。一是在文化理念方面，影响城市规划和人们的理解，这是问题根源；二是土地在出让方面，应该小块出让，不是大块出让；三是治安、管理等方面，“大院封闭的管理给人感觉更安全，需要的安保和物业也会比较少，如果打开后会遇到很大阻力”。

三、舆论一边倒 “骂”声一片

城市新政提不建封闭小区政策出台第一时间得到了广大网友的关注和热议，新浪微博#不再建设封闭住宅小区#话题中我们可以看到从网友们的调侃中看到大家对这种看似“做好事”的政策缺“嘲讽”声一片——

#不再建设封闭住宅小区#忽左忽右，这又开始流行打开小区了，建成的你再打开他，考虑治安等问题了没有？街区化物业怎么管理？公摊面积怎么给业主退钱？谁去买大街的土地使用权？都是脑子进水的专家们祸害的吧，专家误国啊，过一段时间又会觉得不行再改回来，折腾吧！又是打着促进土地节约利用的旗号。

#不再建设封闭住宅小区# 二十年目睹清国之怪现状。各种倒行逆施，这是要把历史的车开进公元前。

#不再建设封闭住宅小区# 能去中南海溜达溜达不。

#不再建设封闭住宅小区#开放式小区，有利有弊吧，利应该就是能合理利用土地资源，促进邻里和谐，邻里之间交流那将大大方便，城市提升幸福感。我想很多老人不愿意来大城市就是因为这个原因吧，想找一个聊得来的人都碰不到。弊的话就是安全问题，所有人都能进进出出，给了坏人钻空子的感觉。

#不再建设封闭住宅小区#看了很多评论，我想说推行这个政策长期利大于弊吧，如果马上实施的话损害现在绝大多数现在业主利益。所以政府必须从新建住宅入手，以后只能建开放式小区，如果新建封闭小区的话那必定要交很大一笔钱给国家！这样一来新建商品房必将不值钱，而现有的商品房比较成抢手货！

#不再建设封闭住宅小区#国外没有封闭小区那是因为国外所谓的小区要么是独栋的大型高楼层住宅，进出一个门，安全自然得到保障，要么是独栋别墅，别墅也是有围栏的好么。那要真把围墙拆了，楼下估计全变停车场了。小区开的花恐怕一天就被别人摘光了。别以为身边的人素质好像都高的很。

#不再建设封闭住宅小区#先不说住宅财产不安全，小孩子下楼玩？上哪玩？大马路玩？车过来了怎么办？被撞了算谁的？中国不是西方国家，人那么大的地方没几个人，人家马路还不限速呢！中国呢？人口是大部分西方国家的几十倍。车多人多，小区就是将人口集中在一起公共利用空间了。谁不会算数？

#不再建设封闭住宅小区# 是不是特么有病，sei出台的政策，你家住的不是封闭小区啊，我特么花钱买的就是封闭、物业和安全，你一个政策说拆墙就给拆了？！物业你保障啊！安全你负责啊！还有购房时候的这部分钱你退不退给我！！！要拆就先把各政府大院院墙都拆了！估计有一大批人想去中南海自拍呢！

#不再建设封闭住宅小区#连封上院墙都有不安全问题、物业纠纷从来没停过、小区跳个广场舞都有打起来的说是干扰孩子学习休息…现在要不封闭？那得整个都得改改吧，变成公共道路是为了穿街过巷方便省油钱么？

#不再建设封闭住宅小区#我以前只是觉得他们是SB,没想到的是他们已经这样SB了。

#不再建设封闭住宅小区#作为一个城市规划博士，看了这个东西，真有一种白天见活鬼的感觉，建设部和大学里的高官教授们在这几十年里，专业实践和理论积累的出来的东西就是这么个破烂货，感觉西方城市没围墙好就直接去，别在中国乱折腾。城市必须功能好再是美观，主次都不分。

#不再建设封闭住宅小区#老干这种拆东墙补西墙的事，回头犯罪率上升是不是还得补上？而且小区的道路能多宽？能缓解多少交通压力？到时候扰的民不聊生是不是得不偿失？

四、中央为何不让城市再建封闭住宅小区?

既然上面大家提到了那么多的弊端，那么，中央为何不让城市再建封闭住宅小区呢？《意见》给出了解释：解决交通路网布局问题，促进土地节约利用；树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统。也就是说，中央的最大目的在于“治堵”和“防堵”。

在中国不少二三线城市发展的过程中，已经逐渐暴露出了交通拥堵的问题。单靠主次干路、一环二环来疏导交通是远远不够的，正如人体不仅需要大动脉，还需要密布全身无数的毛细血管，才能保证正常机能的运转。

可以说，城市的一味扩张和从前的规划建设模式已经让决策者看到了弊端，并形成了清醒的反思，为了避免大城市拥堵不堪的毛病再在其他地方发生，中央明确态度，不再建设封闭住宅小区，打破城市条块割裂的现状，促进“微循环”。

案例：成都的“小街区规制”试验

今年1月，较早领会中央城市工作会议精神的四川就提出：新建住宅推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。

作为其首府的成都，则早在去年9月就提出了“大成都建小街区”的概念。从2015年12月起，包括中心5城区和高新区、天府新区等在内的九大片区，将按照“窄道路、密路网”的标准打造成一种开放式的街区模式。

根据当地规定，街区单元尺度不宜大于200米×200米，街区单元规模约50亩左右；道路网密度宜不低于10km/km2，道路宽度宜不大于25米；公共交通方面，实现公交站点半径300米基本满覆盖。这种街区模式被成都称为“小街区规制”。

延伸：街区制的短板

街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明，街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快，增添了交通安全隐患，同时加大了居住区的噪音干扰，会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此，在规划过程中，街区单元尺寸的大小控制十分重要。

五、结语

小区开放关系每个小区业主的安全和生活品质，国家这么强制性一刀切的发布小区开放的政策一时间估计很那让大家接受。虽然政策出台的初衷是为了提高城市交通的便捷率和使用率，解读城市拥堵等问题，但是这种拆东墙部西墙的做法在其他条件还未成熟的情况下可能会衍生出一系列其他社会问题，比如居住安全、物业管理、物权法等等问题。

来源：转载自中装新网